În cadrul unei tranzacții imobiliare, una dintre întrebările cele mai frecvente este: cine suportă taxele notariale – vânzătorul sau cumpărătorul? Deși poate părea că răspunsul ar trebui să fie simplu, realitatea este că responsabilitățile sunt împărțite între cele două părți, fiecare având propriile obligații financiare și administrative. Iată o prezentare detaliată a acestor responsabilități, precum și a pașilor necesari după semnarea contractului de vânzare-cumpărare.
Ce taxe plătește vânzătorul?
Vânzătorul are o serie de responsabilități financiare care trebuie îndeplinite înainte și în timpul procesului de vânzare. Una dintre primele obligații este obținerea extrasului de carte funciară pentru autentificare, un document esențial care atestă dreptul de proprietate asupra imobilului și eventualele sarcini existente (ipotecă, servitute, etc.). Acest document este solicitat de notar și costul acestuia este suportat de vânzător.
Un alt aspect important este impozitul pe tranzacția imobiliară, care se aplică în cazul în care vânzarea este realizată într-un interval scurt de la momentul achiziției sau dacă vânzătorul obține un profit din revânzare. Valoarea acestui impozit este stabilită de lege și poate varia în funcție de durata deținerii proprietății și de prețul de vânzare.
Dacă vânzătorul este căsătorit, este necesară și verificarea regimului matrimonial, pentru a demonstra că are dreptul legal de a vinde proprietatea. Acest pas este important mai ales în cazul în care imobilul a fost dobândit în timpul căsătoriei și poate face parte din bunurile comune ale familiei.
Tot în sarcina vânzătorului intră și obținerea certificatului de performanță energetică, un document obligatoriu care clasifică locuința în funcție de eficiența energetică. Fără acest certificat, contractul nu poate fi legal încheiat.
Ce taxe plătește cumpărătorul?
Cumpărătorul preia o mare parte din costurile tranzacției, în special cele legate de autentificarea contractului și înregistrarea noii proprietăți. Cea mai importantă dintre acestea este taxa notarială aferentă tranzacției, care este stabilită în funcție de valoarea declarată a vânzării. Totuși, dacă această valoare este mai mică decât valoarea minimă prevăzută în grila notarială aprobată de Ministerul Justiției, atunci se va aplica grila, indiferent de înțelegerea dintre părți. Aceasta este o măsură menită să asigure corectitudinea și echitatea în evaluarea taxelor.
După semnarea actului, cumpărătorul este responsabil de taxele de intabulare, necesare pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară. Aceste taxe se calculează în funcție de numărul cadastral și de tipul imobilului (apartament, casă, teren etc.).
În cazul în care cumpărătorul este căsătorit, este necesară și verificarea regimului matrimonial, similar cu ceea ce se aplică pentru vânzător. Acest pas are rolul de a înregistra corect dreptul de proprietate în funcție de situația familială a cumpărătorului.
Un alt aspect important este încheierea poliței de asigurare obligatorie a locuinței (PAD), fără de care nu se poate înregistra definitiv proprietatea. Această asigurare acoperă riscuri catastrofale, cum ar fi cutremurele sau inundațiile, și este impusă prin lege pentru toate locuințele din România.
Dacă tranzacția este realizată prin reprezentant, cumpărătorul poate avea de plătit și taxe suplimentare pentru verificarea procurii la notar, pentru a confirma autenticitatea acesteia.
În situația în care achiziția este realizată prin credit ipotecar sau imobiliar, se adaugă și onorariul notarial aplicat la valoarea creditului, nu doar la valoarea propriu-zisă a imobilului. Această taxă este stabilită în funcție de suma împrumutată și se adaugă la costurile generale ale tranzacției.
Cum se calculează taxele?
Calculul taxelor implicate într-o tranzacție imobiliară este un proces atent reglementat, care ia în considerare mai mulți factori. Fiecare taxă are o metodă distinctă de calcul, în funcție de natura sa juridică și de specificul proprietății tranzacționate.
Taxele de intabulare sunt percepute de către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) și au ca scop înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară. Acestea sunt stabilite în funcție de numărul cadastral al imobilului, tipul proprietății (teren, apartament, casă) și modul în care a fost dobândită (cu plată sau fără plată, prin vânzare, donație etc.). De exemplu, pentru o locuință achiziționată cu titlu oneros, taxa de intabulare este de 0,15% din valoarea tranzacției, dar nu poate fi mai mică decât un prag minim stabilit prin ordin al ANCPI. În anumite cazuri, cum ar fi achizițiile prin credit, sunt aplicate comisioane și tarife suplimentare.
Taxa notarială este una dintre cele mai importante taxe din procesul de vânzare-cumpărare și este plătită pentru autentificarea actelor de către notarul public. Această taxă se calculează în funcție de valoarea declarată a imobilului în contract sau, în cazul în care această valoare este sub prețul de referință oficial, se aplică automat grila notarială minimă stabilită anual de către Ministerul Justiției. Grila notarială reflectă valorile minime acceptate pe piață în funcție de localitate, zonă, suprafață și tipul proprietății. Așadar, părțile nu pot declara o valoare simbolică a tranzacției pentru a reduce onorariile notarului – sistemul grilei elimină această posibilitate.
Modificări recente ale costurilor: Este important de menționat că, începând cu 26 ianuarie, a intrat în vigoare o majorare a onorariilor notariale, conform unui nou ordin emis de Uniunea Națională a Notarilor Publici din România. Astfel, costurile totale ale unei tranzacții pot fi semnificativ mai mari decât în anii anteriori, în special pentru imobilele cu valoare ridicată. De exemplu, pentru o locuință de 100.000 euro, diferența de onorariu poate ajunge la câteva sute de lei în plus față de tarifele aplicate în 2023.
Pe lângă aceste taxe principale, pot apărea costuri suplimentare, cum ar fi taxa pentru extrasul de carte funciară, taxele de eliberare a documentelor, verificarea procurilor, certificatul energetic sau eventualele comisioane bancare – toate acestea trebuie avute în vedere de ambele părți înainte de semnarea actului final.
Ce trebuie făcut după semnarea contractului?
Semnarea contractului de vânzare-cumpărare în fața notarului este doar una dintre etapele importante din procesul de achiziție a unei locuințe. După această etapă, cumpărătorul trebuie să parcurgă o serie de pași administrativi și legali obligatorii pentru a deveni oficial proprietar înregistrat și pentru a evita sancțiuni sau întreruperi în furnizarea serviciilor.
Trecerea pe rol la Direcția de Impozite și Taxe Locale
Noul proprietar are obligația să declare achiziția la Direcția de Impozite și Taxe Locale (DITL) de care aparține imobilul, în termen de maximum 30 de zile de la semnarea contractului. Documentele necesare includ: contractul de vânzare în original și copie, actele de identitate ale ambelor părți și certificatul de performanță energetică. Dacă această declarație nu este depusă la timp, autoritățile pot aplica amenzi administrative, iar calculul impozitului pe clădire poate fi afectat negativ (existând riscul de a plăti un impozit mai mare).
Actualizarea datelor la asociația de proprietari
Pentru locuințele situate în blocuri, este necesară notificarea administrației blocului sau a asociației de proprietari cu privire la schimbarea deținătorului. Această actualizare permite includerea noului proprietar în evidențele de plată a cheltuielilor comune și asigură accesul la deciziile și beneficiile comunității de locatari.
Schimbarea contractelor de utilități
Pentru a evita întreruperile în furnizarea serviciilor esențiale, cumpărătorul trebuie să încheie contracte noi de furnizare a utilităților pe numele său, cu toți furnizorii: apă, electricitate, gaze naturale, internet, salubritate etc. Aceste modificări se fac în baza actului de vânzare și a actului de identitate și pot necesita programări sau deplasări fizice la sediile furnizorilor sau transmiterea de solicitări online.
Ridicarea încheierii de intabulare
După ce actul este semnat, notarul depune automat cererea de intabulare la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară. După câteva zile lucrătoare, cumpărătorul trebuie să ridice încheierea de intabulare, document care confirmă înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară. În unele cazuri, acest document poate fi transmis electronic, însă dacă nu este, ridicarea de la notariat este obligatorie pentru a avea dovada oficială a noii proprietăți.
Acești pași, deși pot părea formali sau birocratici, sunt esențiali pentru validarea completă a dreptului de proprietate și pentru a evita probleme juridice sau fiscale în viitor. Nerespectarea lor poate duce nu doar la amenzi, ci și la complicații atunci când proprietatea va fi vândută mai departe, ipotecată sau moștenită.